شركة قطارات تستثمر 5 مليارات دولار في مدينة لم تُنشأ بعد

اعتمدت شركة «إم تي آر» (MTR Corp) في بناء شبكة سكك حديدية في هونغ كونغ على طريقتين: إما أن تمنح الحكومةُ الشركةَ أراضٍ محيطة بالمحطات الجديدة، أو تقدم لها تمويلاً مباشراً. وفي كلتا الحالتين، كان التمويل يأتي بالتزامن مع إنشاء خطوط السكك الحديدية.لكن مشروع «المتروبوليس الشمالية» يختلف عن ذلك؛ إذ تضخ «إم تي آر» ما لا يقل عن 38.9 مليار دولار هونغ كونغي (5 مليارات دولار أمريكي) - معتمدةً على الاقتراض لتوفير هذا المبلغ - وستنتظر لسنوات لتعرف ما إذا كانت الأراضي التي ستحصل عليها في المقابل - وفق نموذج تمويلي لم يُختبر بهذا النطاق من قبل - تعادل في قيمتها تكلفة إنشاء هذه الخطوط.يقول دومينيك لو، رئيس تسليم المشاريع للمرحلة الأولى من «الرابط الشمالي» التابع لشركة «إم تي آر»: «في الماضي، كنا نطور المنطقة أولاً ثم نبني السكك الحديدية. أما في مشروع ’المتروبوليس الشمالية‘، فنحن نركز على البنية التحتية أولاً».ربع مساحة هونغ كونغ يمتد مشروع «المتروبوليس الشمالية» على مساحة 300 كيلومتر مربع، أي ما يعادل أكثر من ربع مساحة هونغ كونغ الإجمالية، وهو أكبر بمرتين ونصف من مساحة مدينة سان فرانسيسكو. ووفقاً لخطة الحكومة، سيتم بناء نصف مليون وحدة سكنية جديدة، مما سيساهم في رفع عدد سكان المنطقة من 980 ألف نسمة إلى 2.5 مليون نسمة على مدى نحو 20 عاماً. ويتمثل الركيزة الاقتصادية للمشروع في إنشاء مركز تكنولوجي صُمم ليكون بمثابة «وادي السيليكون» الخاص بهونغ كونغ.ولتحقيق ذلك، ستتولى «إم تي آر» بناء 17 كيلومتراً من السكك الحديدية تحت الأرض، بالإضافة إلى سبع محطات جديدة ضمن مشروع «الرابط الشمالي» والخطوط الفرعية التابعة له. وقد بدأت الأعمال بالفعل في بعض المواقع، ومن المقرر الانتهاء من المشروع بحلول عام 2034، على أن تتولى الشركة تمويل تكاليفه مقدماً.إصدار سندات وللمساعدة في تغطية تكاليف الإنشاء، جمعت الشركة أكثر من 130 مليار دولار هونغ كونغي من خلال إصدار سندات والحصول على قروض منذ مطلع عام 2025، حيث خُصص جزء كبير منها للأعمال الرأسمالية، بما في ذلك مشروع «المتروبوليس الشمالية»، وذلك وفقاً لبيانات جمعتها «بلومبيرغ».وفي المقابل، منحت الحكومة شركة «إم تي آر» حقوق تطوير 10 قطع أراضٍ تقع على طول مسارات الخطوط المزمع إنشاؤها. تُعد الحكومة في هونغ كونغ المالك الفعلي لجميع الأراضي تقريباً، وهي تبيع قطع الأراضي عادةً بأسعار مرتفعة للغاية، آخذةً في الاعتبار إمكانات التطوير المستقبلية.وفيما يتعلق بمشروع «الرابط الشمالي»، خصمت الحكومة مبلغ 39.05 مليار دولار هونغ كونغ من قيمة الرسوم التي يتوجب على شركة «إم تي آر» (MTR) سدادها، وهو مبلغ يعادل تقريباً التكلفة المستهدفة للمشروع.تأسست شركة «إم تي آر» عام 1975، وكانت حكومة الاستعمار البريطاني آنذاك هي المساهم الوحيد فيها، وذلك بهدف بناء شبكة مترو للمدينة بعد أن شهد عدد سكانها زيادة بنحو 4 ملايين نسمة خلال ثلاثة عقود. وفي عام 2000، باعت الحكومة حصة قدرها 23% من أسهم الشركة للمستثمرين، بالتزامن مع إدراجها في بورصة هونغ كونغ.وعلى مدى جزء كبير من تاريخها، اعتمدت «إم تي آر» نموذج «السكك الحديدية مضافاً إليها العقارات» (rail-plus-property) لتمويل عمليات الإنشاء؛ حيث تقوم الشركة ببيع الوحدات السكنية المحيطة بمحطاتها، مما جعلها واحدة من أكثر شركات السكك الحديدية ربحية من حيث صافي الهامش.ومع ذلك، شهدت العقود الأخيرة تمويل الحكومة مباشرةً لثلاثة مشاريع كبرى - وهي خط «ويست آيلاند»، وخط السكك الحديدية عالي السرعة الرابط مع البر الرئيسي للصين، وخط «شاتين-سنترال» - وذلك في إطار موجة ضخمة من الإنفاق على البنية التحتية.اندماج بالبر الصينيوفي عام 2021، كشفت كاري لام، التي كانت تشغل منصب زعيمة هونغ كونغ آنذاك، رسمياً عن مشروع «المتروبوليس الشمالي»؛ بهدف تعزيز اندماج المدينة مع البر الرئيسي للصين، ومعالجة أزمة نقص المساكن، وتطوير قطاعات التكنولوجيا المتقدمة، وتوفير فرص العمل.ويمثل هذا المشروع تحولاً ملحوظاً؛ إذ ينتقل التركيز من التنمية المكثفة حول «ميناء فيكتوريا» نحو المناطق المتاخمة للحدود مع البر الرئيسي للصين، وهي مناطق ظلت تاريخياً تفتقر إلى التنمية وتغلب عليها الطابع الريفي. كما يهدف المشروع إلى تقليل اعتماد هونغ كونغ على قطاعي التمويل والعقارات كمحركات للنمو.وقد حددت الخطة الخمسية الجديدة للمدينة، التي أُعلن عنها الشهر الماضي، هدفاً ملزماً بتجهيز 900 هكتار (2224 فداناً) من الأراضي في منطقة «المتروبوليس الشمالي» لتكون جاهزة للبناء بحلول عام 2030، مما يؤكد الأهمية الاستراتيجية لهذا المشروع التنموي.آفاق سوق العقارات وتعكس هذه المعطيات حجم الضغوط الملقاة على عاتق شركة «إم تي آر» لإنجاز مشاريع السكك الحديدية في المواعيد المحددة وضمن الميزانية المقررة، وذلك في وقت لا تزال فيه آفاق سوق العقارات غير واضحة المعالم.انخفضت أسعار المنازل القائمة بنسبة 16% عن ذروتها المسجلة في عام 2021، كما أن ربط العملة المحلية بالدولار الأمريكي يعني أن أسعار الفائدة في المدينة تتحرك بالتزامن مع نظيرتها في الولايات المتحدة. ويبلغ سعر الفائدة الأساسي لدى سلطة النقد في هونغ كونغ حالياً 4.25%، وهو أكثر من ضعف المتوسط المسجل منذ عام 2008، والذي كان 18%.يقول «لو»، المسؤول في شركة «إم تي آر» (MTR): «لتحقيق الإمكانات الكاملة لهذا المشروع التنموي، نحتاج فعلياً إلى تشغيل ’الرابط الشمالي‘ في الوقت المناسب. إنه مشروع بالغ التعقيد، يغطي مساحة واسعة ويؤثر على العديد من الأطراف المعنية المختلفة».وتكشف السجلات الأخيرة للشركة عن حجم التحديات؛ فقد وافقت «إم تي آر» هذا الشهر على دفع 2.25 مليار دولار هونغ كونغي للحكومة كتعويض عن تأخير استمر لسنوات في مشروع السكك الحديدية عالية السرعة، والذي تجاوزت تكلفة إنجازه التقديرات الأولية بمقدار 19.4 مليار دولار هونغ كونغي.كما شهد خط «شاتين - سنترال» تأخيراً في الجدول الزمني وتجاوزاً للميزانية المحددة بنحو 19.9 مليار دولار هونغ كونغي.ورغم أن «إم تي آر» حققت معدل دقة في المواعيد بلغ 99.9% عبر شبكة سككها الحديدية الثقيلة، إلا أن جون لي، الرئيس التنفيذي لهونغ كونغ، انتقد الشركة العام الماضي بسبب الاضطرابات التي شهدتها خطوطها القائمة، والتي يبلغ إجمالي طولها حوالي 271 كيلومتراً، بما في ذلك شبكة السكك الحديدية الخفيفة.كما تضع أسعار الفائدة المرتفعة ضغوطاً إضافية على الشركة، نظراً لاعتمادها على الاقتراض لتمويل أعمال الإنشاءات؛ إذ تواجه «إم تي آر» عبئاً استثمارياً ثقيلاً خلال السنوات الخمس إلى العشر القادمة.**media[8189574]**تشير دينيس وونغ، المحللة في «بلومبرغ إنتليجنس»، إلى وجود مخاوف بشأن التدفقات النقدية الأولية المحدودة من المشاريع العقارية المرتبطة بمبادرة «المتروبوليس الشمالية».ووفقاً لجيني يونغ، الرئيسة التنفيذية لشركة «إم تي آر» (MTR)، فإن الشركة تعتمد استراتيجيات متنوعة للحفاظ على تكاليف الاقتراض ضمن مستويات يمكن إدارتها. وتشمل هذه الاستراتيجيات التوجه إلى أسواق عالمية مختلفة، وتنويع أدوات الاقتراض - بدءاً من السندات الدائمة والقروض المشتركة من البنوك، وصولاً إلى إصدار السندات الخضراء.وتقول يونغ: «نحن نفكر في هذا الأمر ليلاً ونهاراً؛ فمن ناحية نحتاج إلى اقتراض مبالغ كافية، ومن ناحية أخرى يجب ألا نفرط في الاقتراض، نظراً لالتزامنا بالسداد وتحمل فوائد القروض».**media[8189570]**وتتبنى وكالات التصنيف الائتماني نظرة إيجابية تجاه الشركة، مستندةً في ذلك إلى الدعم الحكومي الاستثنائي الذي تحظى به. ففي 13 أكتوبر، أكدت وكالة «إس آند بي غلوبال للتصنيفات الائتمانية» التصنيف طويل الأجل للشركة عند مستوى «AA+» مع نظرة مستقبلية مستقرة، مشيرةً إلى أن استقرار عمليات الشركة وعمليات بيع الأراضي المرتقبة من شأنهما تعزيز وضعها الائتماني. كما تمنح وكالة «موديز» الشركة تصنيف «Aa3».وفي أبريل، باعت «إم تي آر» أول قطعة أرض مرتبطة بمشروع «الرابط الشمالي» بعد تلقي ثمانية عروض. وسيقوم التحالف الفائز، بقيادة شركة «سينو لاند»، باستثمار أكثر من 13 مليار دولار هونغ كونغي لتطوير المشروع السكني والتجاري. وقد ساهم الارتفاع الكبير في أرباح التطوير العقاري في مضاعفة صافي دخل «إم تي آر» ليصل إلى 15.9 مليار دولار هونغ كونغي خلال النصف الأول من العام.ويبقى التساؤل مطروحاً حول المدة التي ستستغرقها الحكومة لتحقيق أهدافها الطموحة لمشروع «المتروبوليس الشمالية». وفي مؤشر على الأهمية الملحّة للمشروع، يتولى زعيم هونغ كونغ رئاسة اللجنة المشرفة عليه. وما يتضح جلياً هو الدور المحوري الذي تلعبه «إم تي آر» في توفير البنية التحتية للنقل، والتي تشكل العمود الفقري لأحد أكثر المشاريع الضخمة تعقيداً في هذا القرن، وذلك في ظل ظروف مالية وسياسية غير مسبوقة.وتضيف يونغ: «من جهة، نحن شركة مدرجة في البورصة، لذا يتحتم علينا ضمان تحقيق عوائد كافية لمساهمينا. ومن جهة أخرى، نحن جهة تقدم خدمة عامة أساسية للمجتمع، تخدم حياة الناس اليومية وتدعم مسيرة تطوير المدينة».**media[8189569]****media[8189571]**